Ägarstruktur i Hufvudstaden

2025-01-18

Hufvudstaden är ett bolag som ofta går bakom radarn jämfört med andra bolag med samma storlek. Detta beror främst på den mycket försiktiga strukturen, både operationellt och finansiellt.  Bolaget har uteslutande fastigheter i Stockholm och Göteborgs stadskärnor och en belåningsgrad runt 20%,  Detta skapar naturligtvis ett bolag med låg avkastning på eget kapital men riskerna minimeras också. På så sätt är Hufvudstaden en unik tillgång på börsen.  Trots den låga avkastningen på fastigheterna och den låga belåningen så har aktien en implicit yield på ca 4,6% med beräkningen (förvaltningsresultatet per aktie / close). Anledningen till att den implicita yielden avviker från den bokförda direktavkastningen på drygt 3% är på grund av substansrabatten i aktien på ca 34% + lite på grund av belåningen. 4,6% låter lågt för många men är förhållandevis till risken inte lågt, aktien passar i många förmögna individers portföljer när de vill skydda kapitalet istället för att maximera vinsten.  Aktien har stått stilla sedan Corona-crashen och för att förstå denna kursutveckling sammanställde jag topp 10 ägare mellan 2004-2023 samt hur dessa ägare agerat med sina positioner. Det här skapar i alla fall en indikation på stora flöden. 

Det senaste året har man hört att utländska investerare är de stora säljarna av fastigheter i Sverige, både på direktmarknaden och aktiemarknaden. Man hör också att utländska investerare alltid är intresserade i CBD-lägen och storstäder, medan de helst undviker investeringar utanför Stockholm. Detta gör Hufvudstaden till de kräsna utländska investerarnas möjligtvis "enda" alternativ, på börsen åtminstone. Detta visualiseras också i Hufvudstadens ägarstruktur med mycket utländska kapitalförvaltare och banker, ett fenomen som inte alls är lika omfattande i de andra fastighetsbolagen på börsen. Om nu utländskt kapital senaste åren varit nettosäljare på fastighetsmarknaden är det också rimligt att Hufvudstadens aktie tagit stryk och detta bevisas också i tabellen ovan där vi ser att JP Morgan, State street, Mellon och BNP Paribas minskade sina innehav under 2023, och många av dessa minskade flera år innan dess också. Det intressanta i detta är hur storägaren och den kontrollerande ägaren Lundberg ökade sitt innehav 2020, 2021, 2022, och Fredrik Lundberg privat kom upp på  ägarlistan (topp 10) under 2023. Så slutsatsen med detta inlägg är att samtidigt som det utländska kapitalet lämnar aktien passar storägaren på att köpa 4 år i rad. En intressant observation åtminstone. 

Förvaltningsresultatens Utveckling

2024-01-27

Senaste årets fokus från media och marknaden i allmänhet har varit finansieringen och nedskrivningarna i fastighetsbolagen av uppenbara skäl. Nedskrivningar av fastigheterna är fullt rimligt när styrräntan går från 0% till 4% på ett drygt år men i slutändan är det förvaltningsresultaten som speglar kvaliteten och vinstförmågan på själva verksamheten. Diagrammet nedan visar utvecklingen av fastighetsbolagens förvaltningsresultat till och med Q3 2023 jämfört med 2022. Den genomsnittliga utvecklingen var -5%, men medan vissa bolag krisar verkar några inte ens märkt av den.

Flera intressanta observationer går att utläsa genom att jämföra marknadens värderingar mot förvaltningsresultaten. Marknadens genomsnittliga värdering av de bolagen i diagrammet som ökade sitt förvaltningsresultat med minst 10% var en premie avvikande från substansvärdet på -14,11%. Marknadens genomsnittliga värdering av de bolagen i diagrammet som minskade sitt förvaltningsresultat med minst 10% innebar en rabatt avvikande från substansvärdet på 38,35% 

Inte särskilt överraskande finns det en tydlig korrelation mellan förvaltningsresultatens utveckling och hur marknaden värderar bolagen. Den tydliga korrelationen gör också att avvikelser från just den trenden blir extra intressanta från ett investerarperspektiv. 

KlaraBo som ökade sitt förvaltningsresultat med 12% har en substansrabatt på 49% medan de andra bolagen som också ökade förvaltningsresultatet med minst 10% snittade på en premie på -14,11%. Differensen mellan KlaraBo-aktiens värdering och de andra bolagen som ökade förvaltningsresultaten minst 10% är då 63 procentenheter. Trots att KlaraBo tillhör diagrammets elit handlas alltså aktien 11 procentenheter under de bolag som MINSKADE sitt förvaltningsresultat med minst 10%. 

Nyfosa minskade sitt förvaltningsresultat med -18% men handlas till substansvärde. Medan gruppen av bolag som minskade sina förvaltningsresultat minst 10% handlas till 38,35% substansrabatt. 

När det gäller SLP kommer den stora ökningen på 58% från betydligt högre hyresintäkter på 430 miljoner jämfört med 301 miljoner föregående period, samt insparningar på posten “centrala administrationskostnader” som uppgår till 17 miljoner jämfört med 43 miljoner föregående period.

Trianons fall på 41% grundas helt på de finansiella kostnaderna som ökat från 95 miljoner till 240 miljoner för den aktuella tidsperioden. Dock ökar hyresintäkterna medan fastighetskostnaderna minskar men det gör ingen större skillnad på grund av den finansiella situationen tyvärr.

Många insiderköp inför rapportsäsongen

2024-01-23

Att insidertransaktioner tenderar att överavkasta börsen är bevisat i ett otaligt antal studier. “Resultatet som presenteras visar på signifikant överavkastning för både köp- och försäljningstransaktioner gällande ägarkoncentrationen och insiders position" (J Andersson m fl. 2013). “Resultatet visar att insiders tillgodogör sig överavkastning genom handel med aktier i det egna företaget.." (D Edvardsson m fl. 2012). När personer med professionell insyn i bolaget gör transaktioner i aktien ger det oss en indikator för framtiden. Insynsköpen i fastighetsbranschens noterade bolag har varit omfattande på senaste tiden och framför oss har vi över en månad av årsrapporter, först ut är Platzer på fredag (26 januari). Därför har jag sammanställt samtliga insiderköp i de noterade fastighetsbolagen den senaste tiden vilket jag definierar från 1 Dec 2023 - idag (23 Jan). Listan beskriver det totala inköpsvärdet av insiders förvärvade aktier i respektive bolag under tidsperioden men även vilka som köpt, hur mycket de köpte och vad de betalade per aktie.

Totala insiderköp per bolag:

Annehem Fastigheter - 244 644 kr

• Gustav Eriksson (ledande befattningshavare) förvärv 1392 aktier till 16,47 kr, totalt 22 926 kr,

• Monica Fallenius (VD) förvärv 14000 aktier till 15,84 kr, totalt 221 718 kr

Atrium Ljungberg - 29 900 kr

• Conny Fogelström (styrelseledamot) förvärv 130 aktier till 230,00 kr, totalt 29 900 kr

Corem Property Group - 845 901 121 kr

• Rutger Arnhult genom sina holdingbolag och person (VD) förvärv 81 614 325 aktier till genomsnitt 10,36 kr, totalt 845 901 121 kr

Emilshus - 12 500 000 kr

• Björn Garat (styrelseledamot) förvärv 500 000 (Prefaktier) till 25,00 kr,  totalt 12 500 000 kr.

Fastpartner - 320 937 kr

• Cecilia Vestin (styrelseledamot) förvärv 3670 aktier till 60,80 kr, totalt 223 136 kr

• Svante Hedström (medlem i administration, kontroll eller ledningsorgan) förvärv 1700 aktier till 57,53 kr, totalt 97 801 kr

Genova Property Group - 423 689 kr

• Henrik Zetterström (Ekonomichef) förvärv 1000 aktier till 36,98 kr, totalt 36 980 kr

• Maria Halling Rankka (styrelseledamot) förvärv 10000 aktier till 38,67 kr, totalt 386 709 kr

Hufvudstaden - 131 280 kr

• Carl Fredrik Willi Persson (styrelseledamot) förvärv 1000 aktier till 131,28 kr, totalt 131 280 kr

John Mattson Fastighetsföret. - 174 634 kr

• Mari Edberg (Medlem i administration, kontroll eller ledningsorgan) förvärv 1100 aktier till 55,70 kr, totalt 61 270 kr

• Per Emil Nilsson (VD) förvärv 2059 aktier till 55,06 kr, totalt 113 364 kr

K2A Knaust & Andersson - 59 081 kr

• Karl Anders Vahlund (medlem i administration, kontroll eller ledningsorgan) förvärv 8501 aktier till 6,95 kr, totalt 59 081 kr

KlaraBo - 300 070 kr

• Andreas Morfiadakis (VD) förvärv 18500 aktier till 16,22 kr, totalt 300 070 kr

Logistea - 1 852 521 kr

• Patrik Tillman (styrelseordförande) förvärv 186 558 aktier till 9,93 kr, totalt 1 852 521 kr

Stendörren Fastigheter - 27 375 000 kr

• Carl Mörk (styrelseledamot) förvärv 150 000 aktier till 182,50 kr, totalt 27 375 000 kr

Swedish Logistic Property - 80 000 000 kr

• Erik Selin (styrelseordförande) förvärv 2 500 000 aktier till 32,00 kr, totalt 80 000 000 kr

Wallenstam - 543 349 kr

• Rebecka Wallenstam (styrelseledamot) förvärv 10 036 aktier till 54,14 kr, totalt 543 349 kr

Premien i Sagax

2023-12-26

Fastighetsbolagens aktiekurser har sett bättre år än 2023 och många bolag handlas till stora substansrabatter även efter det senaste börsrallyt haft fastighetsaktier i toppen, främst på grund av den oförändrade räntan i mitten av november. Men det finns även bolag som nu handlas till tydliga premier. Sagax är ett bolag som under en väldigt lång tid handlats till en premie, för nuvarande -155,94%, men toppade under 2021 med en premie på -348%. Var går gränsen för premier på fastigheter egentligen?

Sagax är precis som miljardären och finansmannen Peter Gyllenhammar påpekar extremt välskött men minst lika övervärderat.  I Q3  hade Sagax ökat förvaltningsresultatet 17% mot föregående period.  En imponerande ökning speciellt i dessa tider. Men några bolag hade lyckats bättre, exempelvis HEBA eller Atrium Ljungberg, både dessa handlas trots det till substansrabatt. Gyllenhammar pekar också på att Sagax fastigheter sammantaget inte har någon särskilt intressant potential till värdeökning. Det finns alltså inget i Sagax fastigheter som tyder på att kåkarna har en större potential än vad som står på pappret. Idag betalar du 278 kr för en aktie med underliggande värde på 108,5 kr. Oavsett hur välskött ett fastighetsbolag är, ska det inte handlas till en sådan premie. Tillväxten i ett fastighetsbolag är begränsad och ska i ett normalläge någorlunda följa det bokförda värdet. 

Det ännu mer anmärkningsvärda är de större aktörernas agerande gällande Sagax, Av de 12 fastighetsfonderna med nordisk inriktning som finns på nätmäklaren Avanza har 4 av fonderna Sagax som största innehav och samtliga 12 har Sagax som "topp-3"- innehav. Men storleken på bolaget är högst sannolikt en stor anledning till att de stora fonderna allokerar kapital dit (i kombination med att Sagax är ett mycket välskött bolag). Hur som helst är poängen att ni som läser det här ska ha vetskapen om att ni får en stor andel Sagax i de nordiska fastighetsfonderna, nästan oavsett vilken du väljer. En andel där du får 39 öre för varje krona du investerar. Om Sagax hade värderats som liknande konkurrenter exempelvis Stenhus Fastigheter hade Sagax-aktien varit värd 76 kr istället för 278 kr. Möjligtvis en orättvis jämförelse men fortfarande intressant.

Preservium Property

2023-12-15

Enfastighetsbolag och liknande fastighetsbolag har länge varit ogillade av börsen. Vilket delvis är förståeligt på grund av icke återinvesterade vinster och den eventuella risken att hela verksamhetens intäkter är beroende av en eller ett par hyresgäster. Men jag kan tycka det är fel att helt utesluta dessa bolag, i många fall gäller det stora fastigheter med bra avtal både i kronor och tidsfrist. Men också hyresgästerna i börsens enfastighetsbolag som generellt är stora och stabila aktörer. Exempelvis Kallebäck property med sin enda hyresgäst SAAB, eller Aquaticus Real Estate med amerikanska vattentekniks-jätten Xylem.

Ett annat sådant bolag är Preservium Property, bolaget äger 2 fastigheter varav en i Täby samt en i Flemingsberg som hyrs ut till den statliga myndigheten Riksarkivet samt Region Stockholm. Vi ska försöka sätta ihop några olika delar för att få en helhetsbild av bolaget. Fastigheter, finansiering och värdering.

Fastigheterna har en total uthyrningsbar area om 43 200 m2. Där regionarkivet i Flemingsberg består av 12 106 m2 med Region Stockholm som hyresgäst och Riksarkivet på 31 055 m2 med statliga Riksarkivet som hyresgäst. Det intressanta förutom de stabila hyresgästerna är hyresavtalen. Avtalet med Riksarkivet gäller till och med 2044-12-31, vilket innebär att 31 055 m2 eller 71,9% av bolagets totala m2 är avtalade i 21 år till. Medan avtalet med Region Stockholm gäller till och med 2032-12-31, vilket är 9 år till. Avtalen är till 72% indexreglerade med KPI vilket med högsta sannolikhet innebär en hyreshöjning vid årsskiftet.

Finansieringen i Preservium skiljer sig även åt från det generella fastighetsbolaget idag. Bolaget har ett amorteringsfritt obligationslån med en fast ränta om 2,18% med förfallodatum 2026-10-20. Förfallodatumet är strax under 3 år framåt vilket skapar något slags andrum för omfinansiering. Däremot kan det här vara bolagets stora risk. Eftersom hela finansieringen är beroende av ett enskilt lån och därav ett specifikt förfallodatum vilket även nämns i Q3. Med det sagt ser antagligen inte ränteläget ut som det gör nu om 3 år. Men just för tillfället är det ett guldläge för Preservium som med 2,18% i ränta och en belåningsgrad på höga 73,62% har en hög avkastning på eget kapital i förhållande till just det fastighetssegmentet där fastigheternas direktavkastning oftast är av den lägre sorten. Man måste även bortse från avskrivningarna i fastigheterna i år såklart. 

Bolaget har ett börsvärde på ynka 150 miljoner ungefär och senaste avslut gjordes på 32 kr. Vilket kan jämföras med substansvärdet på 86,42 kr per aktie. Alltså handlas aktien till en substansrabatt på ca 63%. 32 kr per aktie innebär att man betalar 5,4x förvaltningsresultatet eller en ROIC på 18,5%. Liknande avtal, hyresgäster och fastigheter på börsen brukar värderas högre än så av marknaden och jag tror den stora anledningen till substansrabatten är bolagets storlek som gör att större aktörer inte är intresserade av att handla med aktierna på grund av den låga omsättningen av aktier. Däremot är det min övertygelse att större aktörer skulle kunna vara intresserade av fastigheterna i sig. Men även att marknaden i sin helhet inte är informerad om bolaget och dess verksamhet spelar sin roll. Det här är INTE något köpråd, egen analys ska alltid göras.

KlaraBo

Bostadsbolaget som spelade sina kort rätt

2023-12-03

Aktiekurs KlaraBo sedan noteringen i slutet av 2021, Källa: Avanza Bank

Bostäder har varit det sämsta segmentet inom fastigheter senaste åren, speciellt på börsen. Många sitter med hög belåning och finansiella risker, kanske för att kompensera den lägre yielden jämfört med andra segment såsom logistik, kontor eller butik. När räntorna började skena blev bostadsbolagens aktiekurser motsatser till räntekurvan. Men det finns aktörer som har spelat sina kort rätt och sitter idag i full kontroll över sina finanser, men ändå har aktiekursen dragits med alla andra.

En av dessa är Malmö-baserade KlaraBo. Klarabo som grundades 2017 av nuvarande VD Andreas Morfiadakis i Malmö äger däremot fastigheter i många olika mindre / medelstora tillväxtregioner. 85% av de kontrakterade hyrorna är bostadshyror vilket ändå måste klassificeras som ett rent bostadsbolag med tanke på svårigheterna att förvärva befintligt utan att andra ytor som butik, kontor eller liknande medföljer. Bolaget ägnar sig både åt nyproduktion av bostäder med rimliga hyror (Trots en imponerande pipeline på ca 1500 bostäder, är det lite pausat nu, likt konkurrenterna) men även förvärv och utveckling av befintligt bestånd där man renoverar lägenheter löpande med utflyttning.

KlaraBo äger och förvaltar ca 6500 lägenheter i ca 225 fastigheter, Exempel på städer där bolaget verkar är: Trelleborg, Svalöv, Malmö, Helsingborg, Ronneby, Nybro, Motala, Bollnäs, Sundsvall, Visby med flera. En väldiversifierad portfölj. 

Klarabos nedtryckta aktie har flera starka ägare, bland annat Spiltan med 11,7% av aktierna, eller fastighetsmagnaten Rutger Arnhult på 7,6%, men även Svenska Handelsfastigheters grundare och före detta VD Lennart Sten som även är ordförande i KlaraBo har 3,9% av aktierna. Både Lennart Sten och Spiltan har under året fyllt på sina innehav.

I denna stund (2023-12-03) handlas aktien till 53% substansrabatt (15,00 kr) mot det långsiktiga substansvärdet på ca 32 kr. Frågan är då varför? 

KlaraBo värderar sina kvadratmeter på konservativa 17 734 kr/kvm vilket är lägre än sina jämförbara konkurrenter exempelvis Neobo på ca 20800. Hyrorna är relativt låga på 1200 kr/kvm och har bra tillväxtpotential, speciellt med tanke på nästa års kanske historiskt höga hyreshöjning som fastighetsägarna just nu håller på att förhandla om. Samtidigt har vi sett flera stora transaktioner i branschen på senaste som tyder på att landets fastigheter är rätt värderade. Men det ska även nämnas att det generellt är en låg omsättning på fastigheter för tillfället, bland annat för att säljare vill ha mer än vad efterfrågan vill betala.

Bolagets stabila, solida och eftertänksamma affärsstrategi speglas även i finansieringen där KlaraBo verkligen skiljer sig från liknande bolag på börsen. Med en belåningsgrad på ca 52% skapar KlaraBo en bra hävstång med sina redan högavkastande fastigheter. I slutet av oktober förlängde KlaraBo ett lån på 365 miljoner vilket innebar att bolaget inte hade några krediter som förfaller före 2025. Genomsnittsräntan ligger på 3,65% vilket inte är ett problem med tanke på portföljens genomsnittliga avkastningskrav på 4,6%. Och med en genomsnittlig räntebindningstid på 3,9 år står KlaraBo stabilt inför olika makro-/ nationalekonomiska förändringar.

Slutsatsen är att KlaraBo är ett stabilt, högavkastande och välpositionerat bostadsbolag med många faktorer som talar för bolaget i framtiden samtidigt som finanserna är trygga och förutsägbara. Ändå så handlas aktien till 53% substansrabatt, bland de fastighetsbolagen som handlas till högt substansrabatt på hela börsen. Varför?Det här är INTE något köpråd, egen analys ska alltid göras.

Värdet av en kundfokuserad fastighetsförvaltning

2023-12-01

Fokus i fastighetsbranschen ligger ofta på fastigheterna, men i slutändan är det kunderna som står för intäkterna. Korrelerar värdeskapande med kundfokus i branschen?

Analysen som visas i bilden ovan är ett försök till att göra de största börsnoterade fastighetsbolagen år 2012 jämförbara med varandra i sitt arbete kring kundfokus. Syftet är att undersöka om kundfokus skapat överavkastning eller i alla fall korrelerat med överavkastningen sedan 2012. De utvalda bolagen är de 8 största börsnoterade fastighetsbolagen 2012 som fortfarande finns på börsen idag. I tabellen syns totalt 10 st "nyckelord" som alla är relaterade till kundfokus. Genom att sammanställa hur många gånger dessa ord nämnts i 2012 årsredovisning samt dividera det antalet med antalet sidor i årsredovisningen får vi ett jämförbart nyckeltal mellan de olika bolagen. Möjligtvis är det här en långsökt observation men det är också ett svårt värde att mäta. 

Genomsnittsavkastningen av de 8 bolagen i mätningen mellan 1 Januari 2013 - 1 Januari 2023 var 192,97%

Genomsnittsavkastningen av de 3 bolagen med lägst "poäng" (Castellum, Wihlborgs & Diös) = 123,91%

Genomsnittavkastning av de 3 bolagen med högst "poäng" (Fabege, Wallenstam & Balder) = 330,67%

Självklart finns det massor av andra faktorer som spelar in här och påverkar resultatet, exempelvis utdelningar. Men det är ändå intressant att se en tydlig korrelation mellan avkastning och kundfokus.